Qu’est ce qu’un rendement locatif, et comment l’augmenter ?

Le calcul rendement locatif est très important pour mesurer la rentabilité d’un investissement immobilier avec précision. C’est le rapport entre l’investissement de départ, et le prix de revient du bien. C’est le ratio qui permet de mesurer le revenu brut que rapporte un logement par rapport aux prix d’achat et de revient du bien concerné.

Qu’est-ce le rendement ou la rentabilité ?

Par exemple, si vous placez votre argent en banque pour un livret, il génère 20% par an (exemple). Donc, si vous placez 1000 euros, vous obtenez 1020 euros à la fin de l’année. Donc, le rendement de votre placement est de 2%. C’est-à-dire, le rapport entre l’argent qui a été généré et le montant que vous avez placé.

Les types de rendement locatif

    • Le rendement locatif brut

C’est le rapport entre prix de revient brut d’un bien immobilier et le prix d’achat expliqué en pourcentage.

Rendement locatif brut = (Loyers mensuels x 12 x 100) / Prix d’acquisition

Exemple :

Vous voulez acheter un appartement à 100 000 euros, le loyer mensuel est de 600 euros (le loyer annuel = 7 200 euros).

Donc, votre rendement locatif brut est : 7,2%

    • Le rendement locatif net de charges

Rendement locatif net de charges = (Loyers mensuels x 12 x 100 – taxe financière – charges – frais de gestion) / Prix d’acquisition

    • Le rendement locatif net

C’est le rendement locatif net de charges et net d’impôt. Le résultat obtenu représente assez la rentabilité d’un investissement dans l’immobilier locatif.

Exemple :

Si nous prenons l’exemple cité en haut de l’appartement à 100 000 euros, le loyer annuel à 7 200 euros, un rendement locatif de 7,2%, et des frais et charges divers de 1 500 euros (Taxe foncière annuelle, charges de copropriété non récupérables au locataire, assurances incendie ou assurance propriétaire non occupant, assurance loyers impayés éventuelle, assurance juridique éventuelle, honoraires de gestion locative d’agence immobilière, …), le rendement locatif est de : 5,7%.

Donc, vous voyez que la rentabilité nette est beaucoup moins intéressante que celle brut.

La différence entre rendement brut et rendement net

Prenons le même exemple que nous avons cité en haut. Vous avez un capital de 1000 euros et des intérêts annuels de 20 euros, ce qui nous donne un rendement brut de 2% (20/1000).

Pour calculer le rendement net, vous devez déduire de celui brut les frais bancaires, et prenez en compte l’inflation, c’est-à-dire l’augmentation du coût de vie.

Supposant que l’inflation sur la même année est de 2% également (égale à votre rendement brut), donc, vous n’aurez strictement rien gagné. Et si on ajoute les frais bancaires, 0.2%¨par exemple, votre rendement net sera de -0,2% (2 – 2 – 0,2). Donc, vous avez perdu 2 euros, au lieu de gagner 20. Ce qui montre qu’il faut bien calculer son rendement net et le prendre plus en considération.

Comment augmenter le rendement locatif ?

Vous pouvez augmenter le rendement locatif de votre bien, mais il n y a que deux possibilités :

    • Augmenter le loyer

Par exemple, vous pouvez faire des travaux d’embellissement pour rendre votre bien attractif aux yeux du locataire, afin d’augmenter le loyer, et par conséquent, le rendement locatif augmentera.

    • Diminuer le prix d’achat

Pour cela, vous pouvez négocier avec le vendeur en lui faisant une offre inférieure à celle qui a demandée. S’il accepte, votre rendement locatif augmentera.

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